Ihr Anwalt für spanisches Immobilienrecht auf Mallorca

Das Immobilienrecht für Mallorca umfasst die rechtlichen Fragen, die sich auf die Eigentumsrechte an Immobilien und deren eventuellen Lasten beziehen. Dazu gehören zum Beispiel die Rechte des Eigentümers, die Pflichten des Eigentümers, die Rechte und Pflichten des Käufers, die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, das Erbrecht und natürlich noch vieles mehr. Denn das Ziel ist der lastenfreie und damit problemlose Erwerb.

Zudem ist das spanische Immobilienrecht für die Verwaltung von Immobilien von besonderer Bedeutung. Es regelt auch die Erstellung von Miet- und Pachtverträgen, die Abwicklung von Zahlungen und die Durchsetzung von Ansprüchen.

Als EU-Ausländer kann man in Spanien problemlos Immobilien erwerben, wobei spanisches Recht angewendet wird. Dr. Stiff & Partner berät Sie dabei umfassend in Palma de Mallorca zum spanischen Immobilienrecht und unterstützt Sie beim rechtssicheren Immobilienerwerb.

Seit 2002 ist Dr. Stiff & Partner in seiner Kanzlei für seine Mandanten tätig und hat sich mit seinen kompetenten deutschen und spanischen Anwaltskollegen auf das spanische Immobilienrecht spezialisiert. Deren langjähriger Expertise können Sie beim Immobilienerwerb auf Mallorca und in anderen Teilen Spaniens vertrauen.

Was Sie über das spanische Immobilienrecht unbedingt wissen sollten

Die fiktive Eigennutzungssteuer

Wer sich mit spanischem Immobilienrecht befasst, merkt schnell, dass die Uhren in Spanien rechtlich ein wenig anders ticken. Ein wichtiger Gesichtspunkt, der oft erst nach dem Kauf einer Immobilie beachtet wird, ist dabei die steuerliche Behandlung von Nicht-Residenten. Im spanischen Immobilienrecht ist vorgesehen, dass auch für nicht vermietete Immobilien eine fiktive Eigennutzungssteuer (Impuesto über die Renta de No Residentes) abzuführen ist. Man könnte es eine Nutzungsvorteilsbesteuerung nennen, die anfällt egal ob die Immobilie vermietet wird oder nicht.

Viele Eigentümer wissen nicht, dass sie hier proaktiv eine Steuererklärung abgeben müssen, da das Finanzamt keine Bescheide verschickt. Umfassende Kenntnisse im spanischen Immobilienrecht und eine fundierte Beratung durch Dr. Stiff & Partner helfen dabei, Säumniszuschläge und Kontenpfändungen zu vermeiden.

Katasterwesen in Spanien

Ein weiteres wichtiges Thema im spanischen Immobilienrecht ist das Katasterwesen (Catastro) im Vergleich zum Grundbuch (Registro de la Propiedad). Es kommt häufig vor, dass die Quadratmeterangaben in den beiden Registern voneinander abweichen. Im Rahmen einer fundierten Beratung muss in Ihrem Interesse eine Erläuterung und u. auch eine Harmonisierung dieser Daten angestrebt werden. Vor allem dann, wenn ein späterer Verkauf geplant ist. Unstimmigkeiten in den Registern können dann zu Verzögerungen bei einem Notartermin führen, da die Korrektheit der Immobilie rechtlich nicht zweifelsfrei geklärt ist.

Wohnungseigentumsgesetz

Auch die „Ley de Propiedad Horizontal“, das spanische Wohnungseigentumsgesetz, ist ein fester Bestandteil des spanischen Immobilienrechts. Wer zum Beispiel ein Apartment in einer Anlage kauft, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios). Hier regelt das Wohnungseigentumsgesetz die Verteilung der Gemeinschaftskosten und die Mehrheitsverhältnisse bei baulichen Veränderungen.

Dr. Stiff und Kollegen raten Ihnen, vor dem Kauf eines Apartments die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie den Stand der Instandhaltungsrücklagen und der u.U. offenstehenden Instandhaltungskosten prüfen zu lassen, um keine unangenehmen Überraschungen in Form hoher Sonderumlagen zu erleben.

Sonderregelungen auf den Balearen

Das spanische Immobilienrecht unterliegt zudem ständigen Änderungen durch die Gesetzgebung der autonomen Regionen. So haben die Balearen beispielsweise besondere Regelungen zur Mietpreisbremse und zur touristischen Vermietung verabschiedet, die sich deutlich von den Gesetzen in Andalusien oder Katalonien unterscheiden. Wer hier auf dem neusten Stand sein möchte, muss die Entwicklungen des Immobilienrechts in Spanien im Auge behalten. Aktuelle Themen wie die energetische Sanierungspflicht und das Küstenschutzgesetz (Ley de Costas) zeigen, wie komplex das spanische Immobilienrecht ist. Die auf Mallorca und in Münster ansässige Anwaltskanzlei Dr. Stiff & Partner berät Sie gerne über die Besonderheiten auf den Balearen.

EU-Erbrechtverordnung

Schließlich spielt das spanische Immobilienrecht eine entscheidende Rolle bei der grenzüberschreitenden Erbschaftsplanung. Durch die EU-Erbrechtverordnung ist es möglich, im Testament das Recht der Staatsangehörigkeit zu wählen, doch die steuerliche Belastung der Immobilie richtet sich weiterhin nach dem Belegenheitsprinzip also dem spanischem Recht und den regionalen Steuergesetzen. Im Falle von erzielten z.B. (Miet-) Einnahmen auch nach dem Heimatrecht. Eine vorausschauende Gestaltung unter Berücksichtigung der Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts kann die Steuerlast für die Erben erheblich senken. Letztlich ist eine fundierte Kenntnis der rechtlichen Besonderheiten der Schlüssel, um die Freude an der Auslandsimmobilie dauerhaft zu erhalten und rechtliche Risiken von vorherein zu umgehen.

Unterschiede im Immobilienrecht

Die Unterschiede im spanischen und deutschen bzw. nordeuropäischen Immobilienrecht liegen vor allem im Detail.

Aufgrund der bestehenden nationalen Eigentumsordnung gilt für den Erwerb von spanischen Immobilien neben Teilen des z.B. deutschen Rechts, des österreichischen Rechts, des schweizerischen Rechts oder auch des luxemburgischen Rechts (Ehegüterrecht, potentiell heimatliches Erbrecht, Firmenrecht, wenn mit heimatlicher Firma erworben wird) das spanische Immobilienrecht, damit die Immobilie rechtssicher erworben werden kann. Da beim Erwerb einer spanischen Immobilie vertragliche Feinheiten und entscheidungsrelevante Unterschiede zu beachten sind, sollten Sie sich vor dem Kauf an einen fachkundigen Berater wenden. Die deutsch-, englisch und spanischsprachige Anwaltskanzlei Dr. Stiff & Partner berät Sie umfassend beim rechtssicheren Immobilienerwerb und zudem immer und von vornherein im präventiven Erbschaftsrecht und zeigt Ihnen Vorteile auf, von denen Sie beim Kauf (oder auch später beim Generationswechsel) profitieren können.

So kann man bereits beim Kauf an die nächste Generation denken und diese möglicherweise mit einbeziehen. Bei höherwertigen Immobilien ist der Erwerb mit einer Heimatgesellschaft, zum Beispiel einer KG oder GmbH & Co.KG, besonders geeignet, solange der Vermögensschwerpunkt in der Heimat liegt.

Wichtige weitere Unterschiede:

Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung an einer Immobilie erfolgt in Deutschland und anderen nordeuropäischen Staaten durch Eintragung ins Grundbuch aufgrund eines notariellen Kaufvertrages.

In Spanien kann das Eigentum an einer Immobilie theoretisch bereits durch Abschluss eines privatrechtlichen Kaufvertrags erlangt werden. Das spanische Immobilienrecht sieht aber für eine Eintragung im Grundbuch (diese ist nur deklaratorischer und nicht konstitutiver Natur) einen notariellen Kaufvertrag und dessen Beurkundung ebenfalls vor. Die Eigentumsübertragung im örtlichen Grundbuch sollte unbedingt, müsste aber theoretisch nicht, zusätzlich registriert werden.

Grundbucheintrag

In Deutschland z.B. wird die Eigentumsübergang nach dem sogenannten »Auflassungsprinzip« erst mit der Eintragung ins Grundbuch wirksam.

In Spanien gilt das »Prinzip der Publizität«. Die Eintragung ins Grundbuch bestätigt lediglich die Rechte an der Immobilie, aber nicht den Eigentumsübergang. Das Eigentum an einer Immobilie wird durch den Abschluss des (notariellen) Kaufvertrags (Escritura de compraventa) erlangt. Der Eintrag in das Grundbuch ist in Spanien jedoch geboten, um eine absolut rechtssichere Position zu erlangen.

Mietrecht

Im Gegensatz zum deutschen Mietrecht ist das spanische Mietrecht etwas weniger stark reglementiert und ermöglicht eine größere Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter. Allerdings geht das spanische Mietrecht von festen Zeitperioden aus, die sich auch automatisch verlängern können und meist maximal auf fünf Jahre abgeschlossen werden.

Kompetente Beratung beim Immobilienerwerb

Das spanische Immobilienrecht ist komplex und nordeuropäischen Rechtsordnungen sehr unterschiedlich und für Nichtjuristen schwer überschaubar. Deshalb sollte bei einem Immobilienerwerb in Spanien stets ein darauf spezialisierter seriöser Anwalt hinzugezogen werden. Dr. Stiff & Partner und können Ihnen eine Beratung anbieten, die Ihren Bedürfnissen gerecht wird. Unsere Dienstleistungen sind zum Beispiel:

• Umfassende Rechtsberatung beim Erwerb und Verkauf von Immobilien auf den Balearen oder auch dem restlichen Spanien durch spezialisierte Anwälte
• Kompetente Rechtsberatung im gesamten Bereich der Immobilieninvestitionen
• Ausarbeitung von rechtssicheren Immobilienverträgen
• Vor dem Immobilienerwerb Prüfung aller rechtlichen, grundbuchlichen und katasterrechtlichen Gegebenheiten. Teils auch baurechtliche Fragen, soweit nicht ein Architekt hinzuzuziehen ist.
• Rechtliche Überprüfung von Belastungen und Grenzangelegenheiten
• Übernahme und Begleitung bei notariellen Terminen und Grundbucheintragungen

Probleme beim Kauf einer Finca vermeiden

Wer als Deutscher, Schweizer oder Österreicher eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, glaubt möglicherweise, dass bisherige Erfahrungen beim Immobilienerwerb auf die Verhältnisse in Spanien einfach übertragen werden können. Damit unterliegt man jedoch einem Trugschluss, denn gerade in Spanien können sind viele Liegenschaften nur teilweise vollständig legal und so kann der Immobilienerwerb ein Risiko beinhalten, wenn man sich nicht mit den Verhältnissen vor Ort und dem Immobilienrecht in Spanien oder eben auf den Balearen und speziell Mallorca auskennt.

Besonders die bei Nordeuropäern beliebten Fincas weisen oft nicht genehmigte Anbauten oder Schwimmbäder auf und werden dadurch zu teilweise illegalen Liegenschaften.

Es liegt auf der Hand, dass vor einem rechtssicheren Erwerb unbedingt ein auf das Immobilienrecht für Mallorca spezialisierter Rechtsanwalt und u.U. auch Architekt eingeschaltet werden sollte, der die baurechtliche Situation des Kaufobjekts überprüft und feststellen kann, ob es Möglichkeiten einer Legalisierung gibt.

Zudem sind Zertifikate darauf zu überprüfen, ob diese noch gültig sind. So müssen zum Beispiel eine Erstbezugsbescheinigung und eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula) in aller Regel vorhanden sein. Schließlich kann sogar geboten sein beim zuständigen Bauamt durch einen Architekten überprüfen zu lassen, ob eine Baubeendigungsbescheinigung (final de obra) erteilt wurde.

Soll eine Eigentumswohnung erworben werden, muss beim Notartermin eine Bescheinigung darüber vorliegen, dass keine Schulden des Vorbesitzers gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Ohne spanische Steuernummer kein Immobilienerwerb

Um den Kauf einer spanischen Immobilie notariell beurkunden lassen zu können, benötigt der Käufer spätestens kurz danach eine spanische Steuernummer (NIE – Número de Identificación de Extranjeros – das ist die Ausländeridentitätsnummer und zugleich auch die Steuernummer= Número de Identificación fiscal). Es ist also möglich den Kaufvertrag beim Notar noch ohne diese NIE Nummer tätigen zu können!

Diese Nummer muss bei sämtlichen Rechtsgeschäften wie zum Beispiel bei Kauf- und Mietverträgen und auch bei der Eröffnung eines Bankkontos angegeben werden. Heute raten wir ab ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen da sämtliche Verbrauchskostenabbuchungen auch über ein Heimatkonto innerhalb der EU abgebucht werden können. Die NIE Nummer kann aber durchaus mit notarieller Vollmacht, die im Notartermin mit beurkundet wird, auch nach diesem notariellen Kaufvertrag erst beantragt werden.

In Spanien kann die NIE bei den örtlichen Ausländerpolizei beantragt werden. Im Ausland erhält man sie über die oftmals wenig hilfreichen spanischen Konsulate. Die Bearbeitung des Antrags kann hier aber bis zu mehreren Monaten in Anspruch nehmen.

Diese Nummer kann auch nachgereicht werden, dies ist mit einem etwas gesteigerten bürokratischen Aufwand verbunden. Aber nur dadurch wird der Käufer in das Grundbuch eingetragen und erhält die gewünschte rechtssichere Position.

Die notarielle Beurkundung ist in Spanien nicht zwingend erforderlich, da privat geschlossene Verträge rechtswirksam sein können. Sie dient lediglich der Beweisführung (Grundbuch), ist aber gerade aus diesem Grund dringend zu empfehlen. Im Unterschied zu den meisten nordeuropäischen Staaten ist die Beurkundung in Spanien gleichzeitig der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs und der Bezahlung (Zug-um-Zug-Prinzip: Eigentum und Schlüsselübergabe gegen Bezahlung). Anders als zum Beispiel in Deutschland muss der Verkäufer der Immobilie die Maklerprovision zahlen.

Immobilienerwerb in Spanien

In Spanien ist es üblich, einen privaten, aber doch rechtsverbindlichen Kaufoptionsvertrag/Arrasvertrag/Vorvertrag abzuschließen, um sich eine Immobilie zu sichern und gegenüber dem Verkäufer ein tatsächliches Kaufinteresse nachzuweisen. Manchmal ist hier sogar ein Reservierungsvertrag vorgeschaltet.

In diesem „Vorvertrag“ wird dann die rechtliche und tatsächliche Situation der Immobilie fixiert. Zudem wird die Bezahlung des Kaufpreises genau geregelt und ein Notarisierungstermin festgelegt. Auch können hier z.B. Legalisierungspflichten des Verkäufers aufgenommen werden die bis zum Notartermin erledigt sein müssen. Notfalls kann man Einbehalte auf dem Notartreuhandkonto vereinbaren, bis diese Nachlegalisierungen erfolgt sind.

Der „Vorvertrag“ beinhaltet die Daten der Immobilie wie zum Beispiel die Register- und Katasterdaten. Auch werden die Rechte Dritter aufgeführt oder etwaig vorhandene Hypotheken. In diesem Vertrag wird zudem der finale Kaufpreis angegeben und die Anzahlung festgelegt, die in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises beträgt und dringend auf ein Notartreuhandkonto eingezahlt werden sollte damit der Käufer nicht das Insolvenzrisiko des Verkäufers und ggf. auch Bauerrichters oder auch des Maklers tragen muss. Außerdem wird für den Fall, dass Käufer oder Verkäufer vom Kauf zurücktreten, die Höhe einer Strafzahlung vereinbart.

In der Regel wird ein Kaufoptionsvertrag für ein bis vier Monate geschlossen. Diese Zeit kann der Anwalt nutzen, um den rechtlichen Hintergrund der Immobilie zu prüfen. Nachdem dies durch Dr. Stiff oder seine Kollegen erfolgt ist, wird die Notarisierung vorbereitet. Zu diesem Zweck werden dem Notar alle notwendigen Dokumente übermittelt. Danach prüfen wir für Sie den vom Notar nach seinem Standardschema entworfenen Vertrag und begleiten Sie zum Beurkundungstermin. Im Termin übersetzen und erläutern wir Ihnen alles, so dass Sie nichts unterschreiben müssen, was Sie nicht zu 100% verstanden haben.

Das spanische Immobilienrecht sieht vor, dass das Eigentum an der Liegenschaft im Moment der notariellen Unterschrift an den Käufer übergeht.

In der Regel wird der Restkaufpreis von nunmehr noch 90% (die Anzahlung war ja 10%) auf ein Notartreuhandkonto des beurkundenden Vertrauensnotars (früher auch Bankschecks) abzüglich der Anzahlung und der Einkommenssteuervorauszahlung in Höhe von 3 Prozent bei Nichtresidenten Verkäufern übergeben. Dieser 3%ige Einbehalt entfällt bei steuerlichen Residenten, die in Spanien all Ihre Steuern bezahlen. Der Notar leitet das Geld dann vollständig durch Überweisung an den Verkäufer weiter und händigt den Parteien einen Beleg der durchgeführten Überweisung noch im Termin aus.

Immobilienerwerbern raten wir, mit der Vorbereitung des notariellen Kauftermins einen erfahrenen mehrsprachigen Rechtsanwalt wie Dr. Stiff & Partner in Palma de Mallorca oder Münster zu beauftragen.

Rechtliche Absicherung durch einen Anwalt für spanisches Immobilienrecht

Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca oder dem spanischen Festland ist für viele Käufer die Erfüllung eines Lebenstraums. Doch dahinter verbergen sich oft rechtliche Fallstricke, die ohne einen erfahrenen Anwalt für spanisches Immobilienrecht kaum zu überblicken sind. Während in Deutschland der Notar eine umfassende Belehrungspflicht hat und die rechtliche Abwicklung weitgehend neutral und vollständig steuert, fungiert der spanische Notar primär als Beurkundungsinstanz. Die eigentliche Prüfung der Lastenfreiheit, der baurechtlichen Legalität und der vertraglichen Ausgestaltung liegt fast ausschließlich in den Händen der Anwälte und der Parteien. Deshalb ist hier die Expertise eines Anwalts für spanisches Immobilienrecht unverzichtbar. Die deutschsprachigen und auf Mallorca ansässige Rechtsanwälte Dr. Stiff & Partner bieten Ihnen eine umfassende Beratung an, so dass Sie die Fallstricke des spanischen Immobilienrechts umgehen können.

Ein kritischer Punkt, der hier oft unterschätzt wird, ist die Unterscheidung der verschiedenen Vorvertragsformen. Ob Arras-Vertrag (contrato de arras) oder Optionsvertrag, jede Variante hat besondere rechtliche Konsequenzen. Ein spezialisierter Anwalt für spanisches Immobilienrecht wird Sie darüber aufklären, dass zum Beispiel bei einem „Arras Penitenciales“ der Käufer bei Rücktritt seine Anzahlung verliert, der Verkäufer jedoch den doppelten Betrag zurückzahlen muss, wenn er vom Verkauf Abstand nimmt. Ohne die präzise Formulierung durch einen spezialisierten Anwalt für das Immobilienrecht in Spanien riskieren Käufer, in Knebelverträge zu geraten oder unzureichende Rücktrittsrechte zu vereinbaren.

Dr. Stiff und seine Kollegen prüfen zudem die sogenannte „Cédula de Habitabilidad“ (Bewohnbarkeitsbescheinigung). In vielen Fällen fehlen diese Dokumente oder sind abgelaufen, was theoretisch zu Problemen beim Anschluss von Strom- und Wasserverträgen führen könnte, sondern auch die spätere Vermietung unmöglich machen kann. Ihr Anwalt für das spanische Immobilienrecht stellt sicher, dass alle notwendigen Lizenzen vorliegen, bevor die erste Anzahlung erfolgt.

Besonders bei Objekten im Außenbereich (suelo rústico) ist Vorsicht geboten. Hier prüfen der Anwalt Ihres Vertrauens gründlich, ob illegale Anbauten oder Pools vorhanden sind, für die ein Bestandsschutz geltend gemacht werden kann oder ob gar Abrissverfügungen drohen. Die Haftung des Verkäufers für verdeckte Mängel ist im spanischen Recht zwar vorgesehen, doch die Durchsetzung ist langwierig. Daher ist die Prävention durch einen Anwalt im Rahmen einer Due Diligence der sicherste Weg zum sorgenfreien Eigentum.

Zudem berät Sie ein Anwalt für spanisches Immobilienrecht umfassend zur Strukturierung des Erwerbs. Soll die Immobilie privat gehalten werden, oder ist die Gründung einer spanischen S.L. (GmbH) sinnvoll? Diese Entscheidung hat weitreichende steuerliche Auswirkungen auf die Vermögenssteuer und die spätere Erbschaftssteuer. Ein spezialisierter Anwalt wie Dr. Manuel Stiff betrachtet die Immobilientransaktion daher nie isoliert, sondern immer im Kontext der individuellen Vermögensplanung des Mandanten. Vertrauen Sie der hervorragenden Expertise eines über viele Jahre erfolgreichen Anwaltsteams für spanisches Immobilienrecht, um die rechtliche Komplexität eines Immobilenerwerbs in Spanien rechtlich sicher zu meistern und Ihr Investment langfristig zu schtzen.

Ihre Experten für spanisches Immobilienrecht in Palma de Mallorca

Dr. Stiff & Partner sind Experten für das Immobilienrecht auf Mallorca und garantieren die professionelle Betreuung und Abwicklung Ihres Immobilienkaufs. Dazu gehört, dass vor der Beurkundung das Grundbuch eingesehen wird, um Klarheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse zu erlangen. Selbstverständlich wird die Liegenschaft auch auf etwaig vorhandene Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen, Nutzungs- oder auch Wegerechte überprüft.

Das Immobilienrecht für Mallorca sieht nicht vor, dass für den Immobilienerwerb die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich sein muss. Auch privat abgeschlossene Kaufverträge können rechtswirksam sein. Die notarielle Beurkundung ist aber aus Gründen der Beweisführung dringend anzuraten.

Dr. Stiff & Partner helfen Ihnen dabei, den Bedingungen des spanischen Immobilienrechts gerecht zu werden, wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen. Vereinbaren Sie gerne noch heute einen Beratungstermin.

Bei Fragen zum Thema spanisches Immobilienrecht wenden Sie sich an unsere Experten:

Dr. Manuel Stiff
Despacho de abogados
Calle Catalunya 5-A, 3°
07011 Palma de Mallorca / Balearen / Spanien