Erben und Vererben von Spanienimmobilien

Von Dr. Manuel Stiff, spanischer Abogado und deutscher Rechtsanwalt mit Büros in Palma und Münster.
Die rechtlichen und steuerlichen Fragen stellen sich anlässlich einer Erbschaft ähnlich wie beim Erwerb einer Immobilie. Das spanische Notariats- und Grundbuchwesen ist sehr unterschiedlich zum heimatlichen. Vor allem bedarf es zur Eintragung des Erben im Grundbuch der notariellen Erbschaftsannahme. Erst dann kann der Erbe z.B. verkaufen. Es sind also Besonderheiten wie diese, die es in Nordeuropa meist nicht gibt, aber im Rahmen der Abwicklung des Erbfalles zwingend zu beachten sind, obgleich eigentlich heimisches Erbrecht anzuwenden ist. Die spanische (Ferien-) Immobilie geht im Falle einer Erbschaft auf die Erben über (§ 1922 BGB). Die erbrechtliche, grundbuchrechtliche und steuerrechtliche Fragen richten sich einmal nach heimischem und einmal nach spanischem Recht. Bei einem deutschen Erblasser z.B. gilt zwar ausschließlich deutsches Erbrecht (Art. 25 EGBGB und Art. 9 Nr. 8 Código Civil). Damit ist der scheinbar einfache Fall einer Immobilienerbschaft in Spanien aber nicht gelöst. Denn will der deutsche Erbe nun das erworbene Grundstück auf seinen Namen umschreiben lassen, so muss er die nach spanischem Recht zwingende notarielle Erbschaftsannahme erklären. Der Notar bewirkt jedoch damit anders als deutsche Notare nicht automatisch auch die Grundbuchumschreibung. Aus diesen Gründen ist Vorsicht geboten. Hier kann, wie beim Immobilienerwerb selbst, durch den Notar per Fax dem Grundbuchamt die Tatsache der Erbschaft mitgeteilt werden (asiento de presentación), was eine 10 bis 60tägige Sperrfrist (ähnlich einer Vormerkung) auslöst. Unumgänglich ist die Eintragung der Erbschaftsannahme auch dann, wenn die Immobilie danach verkauft werden soll und der Erwerber eine Bankenfinanzierung für den Kaufpreis benötigt. Die Banken verlangen nämlich, dass zunächst die Erbschaft im Grundbuch eingetragen ist, bevor sie eine Hypothekenfinanzierung für den Käufer bewilligen. Damit der Grundbucheintrag gesichert wird, müssen auch Erben eine N.I.E.-Nummer (número de identificación de extranjero) beantragen. Ohne Zahlung der Erbschaftssteuern findet die Umschreibung nämlich nicht statt. Und ohne eine N.I.E.- Nummer können die Steuern nicht fristgerecht bezahlt werden. Der Erhalt dieser Nummer dauert mitunter einen Monat.

Die Erbschaft führt dazu, dass Erbschaftssteuern innerhalb eines halben Jahres ab dem Todestag bezahlt werden müssen. Das kann ohne vorherige Erbschaftsannahme geschehen. Meist wird allerdings erst diese Erklärung abgegeben, dann die Steuerzahlung vorgenommen. Wer die Erbschaftssteuern nicht innerhalb der Frist zahlt, muss mit erheblichen Säumniszuschlägen rechnen. Grunderwerbsteuern fallen nicht zusätzlich an. Weil ein Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf Erbschaftssteuern fehlt, müssen grundsätzlich auch die Erbschaftssteuern in beiden Ländern parallel, also doppelt, bezahlt werden. Es gilt nur die Anrechnungsmethode, d.h. die niedrigeren Steuern werden bei den höheren Steuern angerechnet. In der Regel sind in Spanien die Erbschaftssteuern erheblich höher – dies, weil auch für Kinder als Regelerben nur ein Freibetrag in Höhe von ca. 16.000 € vorgesehen ist, während in Deutschland ein Freibetrag von 400.000 € gilt. Ohne Verwandtschaftsgrad entfällt auch der spanische Freibetrag. Selbst kleine Vermögen werden besteuert, während dies in Deutschland nicht der Fall ist. Die spanische Erbschaftssteuer beträgt selbst bei Kindern mit einem zu besteuerndem und in Spanien belegenen Vermögen von nur 120.000 € 16,15 % also 15.606 € , bei 400.000 € liegt der Prozentsatz bei 25,5 % und die Steuer beträgt 80.655 €. Ab etwa 800.000 € Vermögen beträgt der Steuersatz dann konstant 34 %. Weiter erhöht sich der Steuersatz, wenn der Erbe Vorvermögen in Spanien hat. Im Erbfall ist aber den Erben der Wert der Immobilie meist unbekannt. Es werden dann oft anstatt dem vorgeschrieben Marktwert (valor real), der Katasterwert mit 2 multipliziert und als wahrer Wert und damit als Besteuerungsgrundlage angegeben. Der Katasterwert liegt aber unter dem Verkehrswert, also kann das Finanzamt den Verkehrs- und Besteuerungswert ermitteln und festlegen. Dann werden Nachschläge erhoben, die sehr hoch sein können. Neben der Erbschaftssteuer fällt auch die sogenannte plusvalia, die gemeindliche Wertzuwachssteuer an.

Ist man einmal Eigentümer der ererbten Immobilie geworden, so hat man jährlich die Grundsteuer (I.B.I.) zu zahlen. Daneben fallen in Spanien nun die wieder eingeführten Vermögenssteuern und die Einkommenssteuern auf die Immobiliennutzung an.

Weil das geschilderte Verfahren kompliziert ist, sollte man sich fachkompetent beraten lassen. Durch die Beratung in beiden Rechten (Heimatrecht und spanisches Recht) und im Erb- und Steuerecht besteht die Möglichkeit, nicht nur den Erwerb einer Spanienimmobilie, sondern auch die Erbschaftsannahme mit präventiven erbschaftssteuerrechtlichen Fragen zu verbinden.

Um die hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden, können Umschreibungen des Grundbesitzes unter Lebenden getätigt und ein lebenslanges Wohnrecht für die Eltern vorbehalten werden. Eine Schenkung nützt hingegen nichts, da die Schenkungssteuer identisch mit der Erbschaftssteuer ist, aber nicht einmal ein Freibetrag bewilligt wird. Eine Umschreibung unter Lebenden ist nicht kostenlos, mindert aber die steuerliche Belastung. Wissen sollte man, dass selbst ein Nießbrauchsrecht pfändbar ist (das Wohnrecht, derecho de habitación nicht) und der potentielle Erblasser und Nießbraucher nun von seinen Kinder abhängig ist und nicht mehr frei verkaufen kann. Weil manchmal die liebsten Kinder die Angewohnheit haben, die bösesten Ehegatten zu heiraten, sind familiäre Konflikte möglich. Die Kinder können den Eltern eine dem deutschen Recht unterworfene unwiderrufliche „Rückübertragungs-Vollmacht“ geben. Damit ist viel erreicht und ein Verkauf idR möglich.

Eine dem deutschen Recht unterstellte notarielle Vollmacht kann über den Tod hinaus wirksam sein. Nach spanischem Recht hingegen erlöschen Vollmachten automatisch mit dem Tod des Vollmachtgebers/Erblassers (Art. 1732 Nr.3, Art. 1718 II Código Civil). Es kann hier ein Grenzbereich zwischen nordeuropäischem und spanischem Recht entstehen, der im Individualfall erhebliche Vorteile bieten kann, aber auch Risiken enthält.

Es gibt einige Altfälle, in denen die Erben auf eine Umschreibung verzichtet hatten, nachdem der Erblasser verstorben war. In diesem Fall kann es passieren, dass die Deklarationsfrist von sechs Monaten abläuft, ohne dass die Steuern bezahlt wurden. Wird sie verpasst, drohen Säumniszuschläge. Es ist nicht ratsam einfach abzuwarten, weil steuerrechtliche Konsequenzen drohen, die kaum absehbar sind. Es gilt vielmehr präventiv und vorausschauend zu handeln und zu gestalten, bevor der Erbfall eintritt. Die sich an die Erklärungsfrist anschließende Verjährungsfrist von vier Jahren (insgesamt also 4 1/2 Jahre), kann aber nach Art. 25 II spanisches Erbschaftssteuergesetz und nach Ansicht vieler spanischer Finanzämter (die gegenteilige Ansicht wird auch vertreten), erst zu laufen beginnen, wenn das Finanzamt auch vom Erbfall Kenntnis hat und sein Besteuerungsrecht ausüben kann, wenn die Erben schon nicht im Selbstversteuerungsverfahren die Erbschaftssteuererklärung fristgerecht abgegeben haben.

Es kann sich anbieten, die Immobilie in eine nicht aktive Gesellschaft (sociedad inactiva, spanische GmbH (

[Familien-]-S.L.)) oder auch nordeuropäische GmbH oder AG einzulegen oder umzuwandeln. Neben dem Effekt, dass der Eigentümer dann nicht namentlich im Grundbuch steht, kann auch der Erbfall so relativ flexibel geregelt werden bzw. die Erbschaftssteuern ins Heimatland „gezogen“ werden. Zumindest nach deutschem Schenkungssteuerrecht können Kinder alle zehn Jahre den Freibetrag von 400,000 € durch eine Geldschenkung ausschöpfen und sich alle zehn Jahre von ihren Eltern mit dem geschenkten Geld Gesellschaftsanteile der S.L. in Spanien erwerben, ohne dass Steuern anfallen. Nach spanischem Schenkungssteuerrecht gibt es allerdings keine Schenkungssteuerfreibeträge.

Das Errichten eines Testaments beim spanischen Notar ist, bis auf Ausnahmen, unnötig und verursacht nicht selten wegen Widersprüchlichkeiten zu einem deutschen Testament Probleme. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen es sinnvoll ist, ein spanisches Testament, welches sich ausschließlich auf in Spanien belegenes Vermögen bezieht, zu errichten. Hier muss allerdings eine Beratung vorausgehen und eine Abstimmung mit dem deutschen Testamentstattfinden.
Ab dem Jahre 2012 will die Europäische Union das Erbrecht vermeintlich vereinheitlichen. Dies führt dann dazu, dass der letzte ständige Aufenthaltsort, bei Ferienimmobilienbesitzern in Spanien eben häufig Spanien, dazu führt, dass spanisches Erbrecht gelten würde. Dies hätte zum Teil fatale Folgen. Man kann nur jedem raten, in Spanien errichtete ältere Testamente einer Überprüfung schnellstmöglich zu unterwerfen und künftig einem zu errichtenden Testament immer eine Rechtswahlklausel voranzustellen, nach dem Motto: „Der Testamentserrichter Herr Mustermann wählt das deutsche Recht als das ausschließlich auf dieses Testament anwendbare Recht und wählt ebenso einen deutschen Gerichtsstand als ausschließlichen Gerichtsstand für die Klärung von Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Auslegung dieses Testamentes“. Mit einer solchen Klausel dürfte man nach dem jetzigen Kenntnisstand der Absichten der Europäischen Union den alten Zustand wieder erreicht haben. Allerdings in Ausnahmefällen kann auch das spanische Recht Vorteile bieten. Es ist hier in jedem Fall eine individuelle Beratung erforderlich.
Die Gestaltung spart Geld. Das spätere Abwarten kann hingegen viel Geld kosten.

von Dr. Manuel Stiff