Rechts-Lexikon: Erwerbsverfahren

contrato privado (= Privatvertrag)

Es handelt sich um den privaten, nicht notariellen Vertrag, zum Erwerb einer Immobilie. Dieser ist in Spanien im Gegensatz zu Deutschland wirksam. Es ist theoretisch sogar möglich, per Handschlag einen Grundstückskaufvertrag in Spanien zu schließen. Ich rate allerdings dringend davon ab, wenn es keine Gründe für eine solche Verfahrensweise gibt, nur einen Privatvertrag abzuschließen.
Dieser Privatvertrag wird häufig auch Optionvertrag genannt oder als solcher ausgestaltet. Auch der von mir bevorzugte Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) ist ein Vorvertrag. Der Privat- oder Vorvertrag hat den Sinn die Zeit zwischen Kaufentschluss und Notartermin (escritura) zu überbücken, damit der Kaufentschlossenen es sich nicht anders überlegt bzw der Verkäufer eben auch nicht an jemand anderen veräußert. Zudem werden hier die Marktpreise festgelegt, während in der escritura häufig nicht marktgerechte Preise verwendet werden (sog. Unterverbriefung). Auch können hier Nebenpflichten vereinbart werden, die ein Notar nicht so gerne in die escritura aufnimmt.
Hiervon zu unterscheiden ist der Ratenzahlungsvertrag nach dem Modell Finanzierung nach Baufortschritt, bei dem jede Rate durch eine Bankbürgschaft die der Bauträger dem Kaufinteressenten stellen muss, ab zu sichern ist.

registro de la propiedad (= Grundbuchamt)

Sicherheit über die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück bietet erst ein Blick ins Grundbuch (= registro de la propiedad) und das Beantragen einer nota simple (= einfacher Grundbuchauszug), den die dazu Zugelassenen Personen ohne Nachweis eines berechtigten Interesses meist innerhalb von 24 Stunden bekommen. Nur vom im Grundbuch eingetragenem Eigentümer kann man gutgläubig erwerben, andernfalls ist es sinnvoll, weitere Ermittlungen anzustellen. Aber auch im Falle eines richtig eingetragenen Eigentümers/Verkäufers sind nicht eingetragene Belastungen des Grundstücks bzw. der Immobilie denkbar, so dass sich Nachforschungen durch einen Anwalt anbieten, um spätere Folgeschäden in einer zumeist unbekannten fremden Rechtsordnung zu vermeiden.

Wir beantragen für Sie gerne eine nota simple (Grundbuchauszug):

  • a.) Dies kostet für Sie derzeit inklusive Postversand 65 €. Voraussetzung ist, dass alle Grundbuchdaten vorhanden sind.
  • b.) Ist nur der Name des Eigentümers bekannt und muss eine Recherche betrieben werden, dann liegen die derzeit Kosten bei 130 €.
  • c.) Die betreffenden Kosten sind vorher zu entrichten!

Apostille (apostilla)

Es ist die nach dem internationalen Übereinkommen von Den Haag aus dem Jahre 1962 für den internationalen Rechtsverkehr vereinbarte Urkunde mit Siegel darüber, dass das mit der Apostille versehene Dokument ein von einer berechtigten Urkundsperson im Original ausgefertigte Urkunde ist. Letztlich ist es die Oberbeglaubigung meist auf eine notarielle Beglaubigung. Die Apostille macht die nationale Urkunde international verkehrsfähig.

traducciones juradas (= amtliche Übersetzungen)

Diese sind häufig in Immobilien- und Erbschafts- sowie in Justiz- und sonstigen Rechtsangelegenheiten im Verkehr mit Spanien erforderlich. Es ist wichtig zu wissen, dass es sich um eine amtliche Übersetzung einer vom Oberlandesgerichtspräsidenten oder einer vergleichbaren Justizinstitution in Deutschland/ Österreich oder der Schweiz ermächtigten Übersetzerpersönlichkeit handeln muss. Übersetzungen von einfachen Übersetzungsbüros, die über einen solchen Justizstempel nicht verfügen, werden nicht anerkannt. In Spanien wird diese Ermächtigung vom Justizministerium in Madrid ausgesprochen.
Amtliche Übersetzungen (traducción jurada): diese ist bei der Erbschaftsannahme erforderlich da dann der aus der Heimat stammende Erbschein ins Spanische zu übersetzen ist. Liegt keine internationale (mehrsprachige) Sterbeurkunde vor, muss auch eine nationale Sterbeurkunde amtlich übersetzt werden.
Mehr erfahren Sie vom qualifizierten Übersetzer Ramon López: www.ralogo.com

ley de propiedad horizontal

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz, nach dem eine Eigentumswohnung in einer Gemeinschaftsanlage verwaltet wird. Es ergeben sich relativ wenige Unterschiede zum deutschen Wohnungseigentumsrecht. Die üblichen Kostenrisiken sind z.B. ähnlich wie in Deutschland (siehe auch 11.). Auch hier ist es sinnvoll, Erkundigungen einzuziehen und sich die Haushaltslage und die Statuten genau erläutern zu lassen. Insbesondere ist wichtig, die Person des Verwalters/bzw. des Präsidenten zu kennen, um beurteilen zu können, ob eine Zusammenarbeit leicht oder kompliziert wird.

catastro

Ist das spanische Katasteramt, welches in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen hat, aber noch nicht flächendeckend im gesamten Staatsgebiet funktioniert und die häufig nur privatrechtlich bestimmten Grenzen der Grundstücke öffentlich-rechtlich kontrolliert. Siehe auch oben zu Katasterreferenz- und zu Fincanummer.