Antworten zu Erbschaft und Immobilienkauf

Chat-Fragen der Mallorcazeitung vom 29.6.2012

Also, nach wie vor gilt, dass die Erbschaftssteuern in Spanien, bei Tod eines Ausländers im Heimatland und ohne das Spanien davon etwas erfahren hat, eine 4 1/2 jährige Verjährungsfrist! Aber Achtung! Darauf heute noch zu pokern, außer bei Altfällen wo der Tod vor mehr als 4 Jahren eingetreten ist, wäre fahrlässig, denn die spanische Finanzverwaltung hat dieses Loch im Gesetz erkannt und es ist eine Frage der Zeit wann es gesetzlich geschlossen wird.
Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben. Im Gespräch kann man mehr klären.

Sehr geehrter Herr Maulsreiber!
Ja das geht. Der Weg ist der, dass zuerst die spanische Immobilie unter Beachtung verschiedener gesetzlicher Voraussetzungen z.B. in eine span. S.L. (GmbH nach span. Recht) eingelegt wird und nach Ablauf einer dreijährigen steuerschädlichen Frist die Anteile der Gesellschaft an die Kinder verkauft, verschenkt oder sonst übertragen werden. Da ergibt sich dann ein gestalterischer Spielraum. Ziel ist im Todeszeitpunkt des Erblassers alle Anteile auf die nächste Generation übertragen zu haben. Denn dann ist keine Erbmasse mehr da und ohne Erbmasse gibt es keine Erbschaftssteuer. Das gilt in jedem Land der Welt wo es Erbschaftssteuern gibt.
Eine andere Möglichkeit ist die Einlage der Immobilie in eine deutsche Gesellschaft (GmbH oder KG oder auch Kombination) dann zieht man die Erbschaftssteuerlast nach Deutschland oder auch nach Österreich oder in die Schweiz also ins Heimatland. Im Falle Deutschlands gilt dann beim Erben der Gesellschaftsanteile dt. Erbschaftssteuerrecht und damit ein Freibetrag für Kinder von 400.000 Euro und Ehegatten 500.000 Euro. In Österreich gibt es keine Erbschaftssteuern und so ist es dann steuerfrei. In der Schweiz gibt es Kantone mit sehr geringer und andere ohne Erbschaftssteuern. In jedem Fall ist es so billiger.
Problem sind die laufenden Kosten der Gesellschaften und die Besteuerung im Verkaufsfall.
Grob kann man sagen unter 1 Mio. Euro Wert lohnt es sich meist nicht.

Ihre Frage ist insofern kompliziert und bedarf unbedingt einer individuellen Beratung, da man diese pauschal nicht beantworten kann. Grundsätzlich können Sie ein Testament in Deutschland errichten und darin ausschließlich die deutschen Vermögensgüter aufführen. Ebenso können Sie in dem deutschen Testament auch die spanischen Vermögensgüter aufführen (also nur ein einheitliches Testament errichten). Beides lässt sich im Ernstfall durchaus umsetzen. Nach deutschem Erbrecht gilt das Universalerbrecht, d.h., dass ein deutsches Testament für all Ihre Vermögensgüter weltweit gelten würde. Sollten Sie sich zu einem spanischen Testament entschließen, welches Sie hier bei jedem Notar für 50,00 bis 80,00 € errichten können, so sollten Sie zunächst erklären, dass Sie ausschließlich deutsches Recht als anwendbares Recht wählen. Viele Notariate in Spanien sind mit einer solchen Klausel leider noch überfordert. Grund dafür ist, dass in der Zukunft eine neue europäische Richtlinie in Kraft treten wird, die unter Umständen das spanische Erbrecht, welches selbst Residenten kaum vertraut sein dürfte, zur Anwendung bringen könnte. Wenn Sie einen geeigneten Rechtsanwalt zu diesem Themenkreis suchen, so möchte ich schlicht sagen, Sie haben ihn gefunden. Meine Kontaktdaten finden Sie unter meiner Homepage: www.stiff.es und ich bin in den geraden Kalenderwochen in Spanien und in den ungeraden Kalenderwochen in Deutschland zu erreichen, allerdings nun ab dem 6 Juli im Urlaub und erst wieder im August mit den üblichen August-Einschränkungen in Spanien zu erreichen.

Wenn Sie Ihre Finca – wie Sie schreiben – verkauft haben und hier in Spanien ordnungsgemäß die derzeit 21 %-ige Spekulationssteuer bezahlt haben, haben Sie nach derzeit gültigem Doppelbesteuerungsabkommen alles erledigt. Dem deutschen Staat steht hier kein weiteres Besteuerungsrecht (weder Einkommenssteuer noch Vermögenssteuer noch Spekulationssteuer) zu. Allerdings wird demnächst ein neues Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft treten (dasjenige welches Sie meinen und welches noch nicht in Kraft ist!), bei dem dann (dies würde nicht rückwirkend für Ihren Fall gelten) die zunächst in Spanien bezahlten 3 % Spekulationssteuereinbehaltsabschlagszahlung sowie die dann nach 4 Monaten zu zahlenden 21 %ige Spekulationssteuerzahlung, bei der die 3 % angerechnet werden, danach in Deutschland bei der deutschen Spekulationssteuer, die dem individuellen Steuersatz entspricht, wiederum angerechnet werden. Dies bedeutet also, dass Deutschland künftig selbst nach einer Versteuerung des Spekulationsgewinns in Spanien noch einmal das Recht hat, nach zugreifen. Eine sicherlich sehr unglückliche Regelung, so dass Menschen, die aktuell einen Verkauf ihrer Immobilie beabsichtigen, diesen noch für dieses Jahr forcieren sollten. Alles Weitere ließe sich ebenfalls nur in einer individuellen Beratung vertiefen. Ich glaube aber, dass Sie alles richtig gemacht haben und diese Risiken bei Ihnen nicht mehr bestehen.

Diese Frage habe ich bezüglich der Frage der Erbschaftssteuerhöhe auch schon weiter oben bei den anderen Fragen beantwortet. Wegen nicht bestehendem Verwandtschaftsverhältnis gibt es keinen Freibetrag. Letztlich ist alles abhängig vom Wert dessen Darstellung und der Vorlage von escritura und IBI und einer individuellen Beratung. Sie können als Erben einsetzen, wen immer Sie wollen und müssten dies – wenn es sich ausschließlich auf spanisches Vermögen bezieht – am besten mit einem spanischen notariellen Testament tun. Alles Weitere ließe sich bei der etwas komplizierten Konstellation auch nur bei einer individuellen Beratung klären.

Sehr geehrter Herr Rose!
Inwiefern Sie Ihren Sohn mit einem langfristigen Beamtenbaudarlehen und als Eigentümer beim Finca-Erwerb miteinbeziehen können, ist eine Frage, die Sie letztlich mit der Beamtenbausparkasse klären müssen. Grundsätzlich geht dies natürlich, weil der europäische Binnenmarkt gilt. So kann jede dt. Bank auch hier in Spanien tätig werden. Meist tun sich allerdings deutsche Banken und Bausparkassen schwer, im Ausland Hypotheken einzutragen. Ich mache dies regelmäßig und könnte auch in Ihrem Fall unter Umständen helfen. Genaueres müsste man allerdings in einer individuellen Besprechung klären und man kann es hier nicht so abstrakt darstellen, da vieles auch von der Bausparkasse abhängt. Selbstverständlich können Sie Ihren Sohn als Miteigentümer eintragen, man muss ggf. Sie hier allerdings nochmals individuell zur Schenkungssteuer Spaniens und zur Schenkungssteuer Deutschlands beraten.

Nach dem spanischen Erbschaftssteuergesetz gilt natürlich der korrekte Marktwert. Da allerdings der Marktwert nicht immer genau bestimmt werden kann, insbesondere nicht, wenn man keine Verkaufsabsichten hat, so gibt es hier manchmal auch ein „Arbeiten mit innerfamiliären Preisen“. Hier ist sehr großes Fingerspitzengefühl erforderlich. Der Katasterwert ist dabei allenfalls eine Orientierungsgrundlage, nicht aber ein Indiz oder gar eine verbindliche Festsetzung für erbschaftssteuerliche Verfahren.

Insofern, als Sie hier mitteilen, dass Ihr Sohn diese Finca nicht erben will, gibt es verschiedene Lösungsmöglichkeiten. Auch was Sie hier bei einem Verkauf beachten müssten, lässt sich nicht so ohne Weiteres – auch wegen Ihrer sehr abstrakten Frage – hier darstellen. Beides geht sicherlich in einer individuellen Beratung sehr viel leichter. Hierzu benötigte ich die Escritura in Kopie und den IBI, den letzten Grundsteuerbescheid, mit Katasterwertangaben sowie eine realistische Markteinschätzung. Wenn Sie mit einer realistischen Marktwerteinschätzung überfordert sind, kann ich dies auch für Sie bei Vorlage der erwähnten Unterlagen, Fotos, eines Lageplans und Ähnlichem sicherlich grob leisten. Dazu müssten wir uns allerdings einmal persönlich treffen. Es gibt jdf Möglichkeiten sparend einiges zu gestalten!

Sie können Ihren Lebensgefährten dann, wenn Sie ausschließlich spanisches Vermögen haben, mit einem spanischen notariellen Testament (Kosten ca. 50,00 bis 80,00 € je nach Notariat und der Frage, ob mit oder ohne Übersetzung in die deutsche Sprache) als Alleinerben einsetzen. Wenn Ihr Ex-Mann tatsächlich von Ihnen geschieden ist, hat dieser sowieso keine Pflichtteilansprüche, bekommt also in jedem Fall nichts. Wenn die Scheidung noch nicht durch ist, könnte ihm, je nach Zustand des Scheidungsverfahrens, unter Umständen noch ein Pflichtteilanspruch zustehen. Dies könnte also dafür sprechen, die Scheidung einzureichen, wenn dies noch nicht geschehen sein sollte.

Wenn Sie nach der Frage der Erbschaftssteuerhöhe fragen, so kann ich Ihnen diese nur beantworten, wenn ich die Escritura des Objektes – also die notarielle Erwerbsurkunde – sowie den IBI, den aktuellen Grundsteuerbescheid mit dem Katasterwert und eine ungefähre Einschätzung zum heutigen Marktwert habe. Jedenfalls ist es so, wenn Ihre Schwester Sie beerbt, gilt nur der hälftige Freibetrag von ca. 8.000 € und die Erbschaftssteuern sind nach einer progressiven Tabelle gestaffelt, was letztlich vom Wert der Immobilie abhängt. Die Gesetze schreiben natürlich vor, dass der Marktwert anzugeben ist. Letztlich lässt sich an dieser Stelle manchmal auch mit einem „innerfamiliären Arbeitspreis“ arbeiten, der sich manchmal in der Nähe oder meist über dem „doppelten Katasterwert“ orientiert. Garantien, dass so etwas gut geht, gibt es allerdings nicht.
Wenn die Wohnung z.B. 120.000 Euro wert wäre, so würde die Erbschaftssteuer in Spanien ca. 15.500 Euro betragen und in Deutschland würde wegen des Freibetrages von 400.000 Euro keine weitere Erbschaftssteuer anfallen. Alles hängt vom Wert und einem gewissen Beratungsspielraum und Fingerspitzengefühl ab. Berufserfahrung hilft auch sehr!