Rechts-Lexikon: Notariatsrecht

escritura

Das Wort escritura kommt in Immobilienangelegenheiten häufig auch als escritura pública vor. Es bedeutet direkt übersetzt nichts anderes als eine öffentliche also notarielle Urkunde. Vielfach handelt es sich dabei um den notariellen Kaufvertrag eines Hausgrundstücks. Dieser notarielle Kaufvertrag wird im spanischen Rechtsverkehr häufig wie eine Besitzurkunde ähnlich einem Fahrzeugbrief angesehen. Diese Ansicht ist zwar nicht richtig, erklärt aber warum damit so umgegangen wird und ist aber als Denkmodell brauchbar. Die escritura ist streng vom Privatvertrag zu unterscheiden.

primera copia

Bei der primera copia handelt es um die erste beglaubigte Abschrift der erwähnten öffentlichen Urkunde, also z.B. der escritura de compraventa oder des Testaments (testamento).

testamento (Testament)

Genauso wie in Deutschland gibt es in Spanien notarielle Testamente. Diese sind recht kostengünstig beim spanischen Notar in zwei Sprachen zu errichten. Weil aber in der Regel das Heimatrecht des künftigen Erblassers anzuwenden ist und der spanische Notar diese nicht kennt und meist schlicht spanisches Recht anwendet, ist Vorsicht geboten. Auch sind Widersprüche zu einem Testament aus der Heimat möglich die zu großen Schwierigkeiten führen können.
In Spanien sind keine gemeinschaftlichen Testamente von Eheleuten möglich. Handschriftliche Testamente sind hingegen möglich, aber sehr unüblich. Vor Errichtung eines Testamentes in Spanien ist eine Beratung durch einen sowohl im Heimatrecht als auch im spanischen Recht vertrauten Rechtsanwalt unerlässlich!

declaración de herencia oder declaración de heredero (= Erbschein)

Ein Erbschein ist bei Todesfällen mit spanischem Immobilieneigentum zumeist erforderlich und kann beim zuständigen Nachlassgericht beantragt werden, wenn die Sterbeurkunde vorliegt und gewisse andere Fragen geklärt sind. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass bei Todesfällen deutscher Staatsangehöriger, auch wenn diese im Ausland versterben, grundsätzlich das sogenannte deutsche Erbstatut gilt. Das Amtsgericht des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen (wenn ein solcher fehlt das Amtsgericht Berlin Schöneberg) ist zuständig und ein deutscher Erbschein sollte beantragt werden. Dieser ist dann mit der Apostille zu versehen und amtlich zu übersetzen, damit er in Spanien rechtsverkehrsfähig ist. Liegt ein spanisches Testament vor, so kann die notarielle Erbschaftsannahme (aceptación de herencia) auch ohne den Erbschein erfolgen.

Negativbescheinigung über das Nichtvorliegen eines spanischen Testamentes (declaración de ultimas voluntades)

Bei jeder Erbschaftsannahme ist die Bescheinigung die man bei den Außenstellen des spanischen Justizministerium erhält, beizubringen. In Spanien wird ein zentrales Testamentsregister geführt. Hat der Erblasser irgendwann einmal ein Testament vor einem spanischen Notar abgegeben, so ist dieses hier auffindbar. Gelegentlich erlebt man hier bei der Abwicklung einer Erbschaft Überraschungen, wenn ein spanische Testament auftaucht, welches der Erblasser vergessen hatte und welches lange überholt war. Hier gilt es dann den Notar davon zu überzeugen, dass immer das jüngste Testament gilt. Wenn kein spanisches Testament vorliegt, muss man diese Tatsache durch die Vorlage des Negativattestes beweisen.

Apostille (apostilla)

Es ist die nach dem internationalen Übereinkommen von Den Haag aus dem Jahre 1962 für den internationalen Rechtsverkehr vereinbarte Urkunde mit Siegel darüber, dass das mit der Apostille versehene Dokument ein von einer berechtigten Urkundsperson im Original ausgefertigte Urkunde ist. Letztlich ist es die Oberbeglaubigung meist auf eine notarielle Beglaubigung. Die Apostille macht die nationale Urkunde international verkehrsfähig.

traducciones juradas (= amtliche Übersetzungen)

Diese sind häufig in Immobilien- und Erbschafts- sowie in Justiz- und sonstigen Rechtsangelegenheiten im Verkehr mit Spanien erforderlich. Es ist wichtig zu wissen, dass es sich um eine amtliche Übersetzung einer vom Oberlandesgerichtspräsidenten oder einer vergleichbaren Justizinstitution in Deutschland/ Österreich oder der Schweiz ermächtigten Übersetzerpersönlichkeit handeln muss. Übersetzungen von einfachen Übersetzungsbüros, die über einen solchen Justizstempel nicht verfügen, werden nicht anerkannt. In Spanien wird diese Ermächtigung vom Justizministerium in Madrid ausgesprochen.
Amtliche Übersetzungen (traducción jurada): diese ist bei der Erbschaftsannahme erforderlich da dann der aus der Heimat stammende Erbschein ins Spanische zu übersetzen ist. Liegt keine internationale (mehrsprachige) Sterbeurkunde vor, muss auch eine nationale Sterbeurkunde amtlich übersetzt werden.
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asiento

Ist eine Art grundbruchrechtliche Vormerkung, die nur befristet gültig ist und den Anspruch auf Eigentumseintragung sichern kann. Gleichzeitig erfolgt auch eine Bestätigung im Tagesprotokoll (= diario, protocolo) des Grundbuchamtes darüber, dass ein eintragungspflichtiger Vorgang, z.B. Vorlage einer escritura pública als Kaufvertrag, vorgemerkt wurde. Dieser auch als asiento de presentación bezeichnete Vorgang entfaltet eine 60-tägige Schutz- und Sperrfrist (welche sich bis zu 180 Tage verlängern lässt) zugunsten des aus der vorgelegten Urkunde Berechtigten. Es gibt auch den asiento (de presentación) por telefax. Diesen sendet der Notar auf Verlangen einer Partei und nicht automatisch ans Grundbuchamt. Hierdurch entsteht ebenfalls eine Art Vormerkung, die den Käufer für eine Frist von zehn Tagen vor anderen Eintragungen schützt. Innerhalb dieser zehn Tage muss die Originalurkunde zum Erreichen eines normalen asiento mit 60-tägiger Frist vorgelegt werden. Diese Schutzinstrumente sind sinnvoll, man muss sie allerdings bezüglich der Faxvariante vom Notar verlangen bzw darauf achten und danach die weiter Abwicklung der Urkunde (tramitación) seinem Rechtsanwalt oder einer Gestoria übergeben.