Ihr Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht

Das Immobilienrecht für Mallorca umfasst die rechtlichen Fragen, die sich auf die Eigentumsrechte an Immobilien und deren eventuellen Lasten beziehen. Dazu gehören zum Beispiel die Rechte des Eigentümers, die Pflichten des Eigentümers, die Rechte und Pflichten des Käufers, die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern, das Erbrecht und natürlich noch vieles mehr. Denn das Ziel ist der lastenfreie und damit problemlose Erwerb.

Zudem ist das spanische Immobilienrecht für die Verwaltung von Immobilien von besonderer Bedeutung. Es regelt auch die Erstellung von Miet- und Pachtverträgen, die Abwicklung von Zahlungen und die Durchsetzung von Ansprüchen.

Als EU-Ausländer kann man in Spanien problemlos Immobilien erwerben, wobei spanisches Recht angewendet wird. Dr. Stiff & Partner berät Sie dabei umfassend in Palma de Mallorca zum spanischen Immobilienrecht und unterstützt Sie beim rechtssicheren Immobilienerwerb.

Seit 2002 ist Dr. Manuel Stiff & Partner in seiner Kanzlei für seine Mandanten tätig und hat sich mit seinen kompetenten deutschen und spanischen Anwaltskollegen auf das spanische Immobilienrecht spezialisiert. Deren langjähriger Expertise können Sie beim Immobilienerwerb auf Mallorca und in anderen Teilen Spaniens vertrauen.

Unterschiede im Immobilienrecht

Die Unterschiede im spanischem und deutschem bzw. nordeuropäischem Immobilienrecht liegen vor allem im Detail.

Aufgrund der bestehenden nationalen Eigentumsordnung gilt für den Erwerb von spanischen Immobilien neben Teilen des z.B. deutschen Rechts (Ehegüterrecht, potentiell deutsche Erbrecht, Firmenrecht, wenn mit deutscher Firma erworben wird) das spanische Immobilienrecht, damit die Immobilie rechtssicher erworben werden kann. Da beim Erwerb einer spanischen Immobilie vertragliche Feinheiten und entscheidungsrelevante Unterschiede zu beachten sind, sollten Sie sich vor dem Kauf an einen fachkundigen Berater wenden. Die deutschsprachige Anwaltskanzlei Dr. Stiff & Partner berät Sie umfassend beim rechtssicheren Immobilienerwerb und zudem immer und von vornherein im präventiven Erbschaftsrecht und zeigt Ihnen Vorteile auf, von denen Sie beim Kauf (oder auch später beim Generationswechsel) profitieren können.

So kann man bereits beim Kauf an die nächste Generation denken und diese möglicherweise mit einbeziehen. Bei höherwertigen Immobilien ist der Erwerb mit einer Heimatgesellschaft, zum Beispiel einer KG oder GmbH & Co.KG, besonders geeignet.

Wichtige weitere Unterschiede:

Eigentumsübertragung

Die Eigentumsübertragung an einer Immobilie erfolgt in Deutschland und anderen nordeuropäischen Staaten durch Eintragung ins Grundbuch aufgrund eines notariellen Kaufvertrages.

In Spanien kann das Eigentum an einer Immobilie theoretisch bereits durch Abschluss eines privatrechtlichen Kaufvertrags erlangt werden. Das spanische Immobilienrecht sieht aber für eine Eintragung im Grundbuch (diese ist nur deklaratorischer und nicht konstitutiver Natur) einen notariellen Kaufvertrag und dessen Beurkundung ebenfalls vor. Die Eigentumsübertragung im örtlichen Grundbuch sollte unbedingt, muss aber nicht, zusätzlich registriert werden.

Grundbucheintrag

In Deutschland z.B. wird die Eigentumsübergang nach dem sogenannten »Auflassungsprinzip« erst mit der Eintragung ins Grundbuch wirksam.

In Spanien gilt das »Prinzip der Publizität«. Die Eintragung ins Grundbuch bestätigt lediglich die Rechte an der Immobilie, aber nicht den Eigentumsübergang. Das Eigentum an einer Immobilie wird durch den Abschluss des (notariellen) Kaufvertrags erlangt. Der Eintrag in das Grundbuch ist in Spanien jedoch geboten, um eine absolut rechtssichere Position zu erlangen.

Mietrecht

Im Gegensatz zum deutschen Mietrecht ist das spanische Mietrecht etwas weniger stark reglementiert und ermöglicht eine größere Vertragsfreiheit zwischen Vermieter und Mieter. Allerdings geht das spanische Mietrecht von festen Zeitperioden aus, die sich auch automatisch verlängern können und meist maximal auf fünf Jahre abgeschlossen werden.

Kompetente Beratung beim Immobilienerwerb

Das spanische Immobilienrecht ist komplex und nordeuropäischen Rechtsordnungen sehr unterschiedlich und für Nichtjuristen schwer überschaubar. Deshalb sollte bei einem Immobilienerwerb in Spanien stets ein darauf spezialisierter seriöser Anwalt hinzugezogen werden. Dr. Stiff & Partner und seine kompetenten Kollegen können Ihnen eine Beratung anbieten, die Ihren Bedürfnissen gerecht wird. Unsere Dienstleistungen sind zum Beispiel:

Umfassende Rechtsberatung beim Erwerb und Verkauf von Immobilien auf den Balearen oder auch dem restlichen Spanien durch spezialisierte Anwälte
Kompetente Rechtsberatung im gesamten Bereich der Immobilieninvestitionen
Ausarbeitung von rechtssicheren Immobilienverträgen
Vor dem Immobilienerwerb Prüfung aller rechtlichen, grundbuchlichen und katasterrechtlichen Gegebenheiten. Teils auch baurechtliche Fragen, soweit nicht ein Architekt hinzuzuziehen ist.
Rechtliche Überprüfung von Belastungen und Grenzgelegenheiten
Übernahme und Begleitung bei notariellen Terminen und Grundbucheintragungen

Probleme beim Kauf einer Finca vermeiden

Wer als Deutscher, Schweizer oder Österreicher eine Immobilie auf Mallorca kaufen möchte, glaubt möglicherweise, dass bisherige Erfahrungen beim Immobilienerwerb auf die Verhältnisse in Spanien einfach übertragen werden können. Damit unterliegt man jedoch einem Trugschluss, denn gerade in Spanien können sind viele Liegenschaften nur teilweise vollständig legal und so kann der Immobilienerwerb ein Risiko beinhalten, wenn man sich nicht mit den Verhältnissen vor Ort und dem Immobilienrecht in Spanien oder eben auf Mallorca auskennt.

Besonders die bei Nordeuropäern beliebten Fincas weisen oft nicht genehmigte Anbauten oder Schwimmbäder auf und werden dadurch zu teilweise illegalen Liegenschaften.

Es liegt auf der Hand, dass vor einem rechtssicheren Erwerb unbedingt ein auf das Immobilienrecht für Mallorca spezialisierter Rechtsanwalt und u.U. auch Architekt eingeschaltet werden sollte, der die baurechtliche Situation des Kaufobjekts überprüft und feststellen kann, ob es Möglichkeiten einer Legalisierung gibt.

Zudem sind Zertifikate darauf zu überprüfen, ob diese noch gültig sind. So müssen zum Beispiel eine Erstbezugsbescheinigung und eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cedula) in aller Regel vorhanden sein. Schließlich kann sogar geboten sein beim zuständigen Bauamt überprüfen zu lassen, ob eine Baubeendigungsbescheinigung erteilt wurde.

Soll eine Eigentumswohnung erworben werden, muss beim Notartermin eine Bescheinigung darüber vorliegen, dass keine Schulden des Vorbesitzers gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehen.

Ohne spanische Steuernummer kein Immobilienerwerb

Um den Kauf einer spanischen Immobilie notariell beurkunden lassen zu können, benötigt der Käufer spätestens kurz danach eine spanische Steuernummer (NIE –

Número de Identificación de Extranjeros – das ist die Ausländeridentitätsnummer und zugleich auch die Steuernummer= Número de Identificación fiscal).

Diese Nummer muss bei sämtlichen Rechtsgeschäften wie zum Beispiel bei Kauf- und Mietverträgen und auch bei der Eröffnung eines Bankkontos angegeben werden. Sie kann aber durchaus mit notarieller Vollmacht, die im Notartermin mit beurkundet wird, auch nach diesem notariellen Kaufvertrag erst beantragt werden.

In Spanien kann die NIE bei den örtlichen Ausländerpolizei beantragt werden. Im Ausland erhält man sie über die oftmals wenig hilfreichen spanischen Konsulate. Die Bearbeitung des Antrags kann hier aber bis zu mehreren Monaten in Anspruch nehmen.

Diese Nummer kann auch nachgereicht werden, dies ist mit einem etwas gesteigerten bürokratischen Aufwand verbunden. Aber nur dadurch wird der Käufer in das Grundbuch eingetragen und erhält die gewünschte rechtssichere Position. Die notarielle Beurkundung ist in Spanien nicht zwingend erforderlich, da privat geschlossene Verträge rechtswirksam sein können. Sie dient lediglich der Beweisführung (Grundbuch), ist aber gerade aus diesem Grund dringend zu empfehlen. Im Unterschied zu den meisten nordeuropäischen Staaten ist die Beurkundung in Spanien gleichzeitig der Zeitpunkt des Eigentumserwerbs und der Bezahlung (Zug-um-Zug-Prinzip: Eigentum und Schlüsselübergabe gegen Bezahlung). Anders als zum Beispiel in Deutschland muss der Verkäufer der Immobilie die Maklerprovision zahlen.

Immobilienerwerb in Spanien

In Spanien ist es üblich, einen privaten, aber doch rechtsverbindlichen Kaufoptionsvertrag/Arrasvertrag/Vorvertrag abzuschließen, um sich eine Immobilie zu sichern und gegenüber dem Verkäufer ein tatsächliches Kaufinteresse nachzuweisen.

In diesem Vorvertrag wird dann die rechtliche und tatsächliche Situation der Immobilie fixiert. Zudem wird die Bezahlung des Kaufpreises genau geregelt und ein Notarisierungstermin festgelegt. Auch können hier z.B. Legalisierungspflichten des Verkäufers aufgenommen werden die bis zum Notartermin erledigt sein müssen.

Der Vorvertrag beinhaltet die Daten der Immobilie wie zum Beispiel die Register- und Katasterdaten. Auch werden die Rechte Dritter aufgeführt oder etwaig vorhandene Hypotheken. Im Kaufoptionsvertrag wird zudem der finale Kaufpreis angegeben und die Anzahlung festgelegt, die in der Regel 10 Prozent des Kaufpreises beträgt. Außerdem wird für den Fall, dass Käufer oder Verkäufer vom Kauf zurücktreten, die Höhe einer Strafzahlung vereinbart.

In der Regel wird ein Kaufoptionsvertrag für ein bis vier Monate geschlossen. Diese Zeit kann der Anwalt nutzen, um den rechtlichen Hintergrund der Immobilie zu prüfen. Nachdem dies durch Dr. Stiff oder seine Kollegen erfolgt ist, wird die Notarisierung vorbereitet. Zu diesem Zweck werden dem Notar alle notwendigen Dokumente übermittelt. Danach prüfen wir für Sie den vom Notar nach seinem Standardschema entworfenen Vertrag und begleiten Sie zum Beurkundungstermin. In dem Üübersetzen und Erläutern wir Ihnen alles, so dass Sie nichts unterschreiben müssen, was Sie nicht zu 100% verstanden haben.

Das spanische Immobilienrecht sieht vor, dass das Eigentum an der Liegenschaft im Moment der notariellen Unterschrift an den Käufer übergeht.

In der Regel wird der Restkaufpreis von nunmehr noch 90% (die Anzahlung war ja 10%) auf ein Notartreuhandkonto des beurkundenden Vertrauensnotars (früher auch Bankschecks) abzüglich der Anzahlung und der Einkommenssteuervorauszahlung in Höhe von 3 Prozent bei Nichtresidenten Verkäufern übergeben. Dieser 3%ige Einbehalt entfällt bei steuerlichen Residenten, die in Spanien all Ihre Steuern bezahlen. Der Notar leitet das Geld dann vollständig durch Überweisung an den Verkäufer weiter und händigt den Parteien einen Beleg der durchgeführten Überweisung aus.

Deutschen und anderen Nordeuropäern raten wir, mit der Vorbereitung des notariellen Kauftermins einen erfahrenen mehrsprachigen Rechtsanwalt wie von Dr. Stiff & Partner in Palma de Mallorca oder Münster zu beauftragen.

Ihre Experten für spanisches Immobilienrecht in Palma de Mallorca

Dr. Stiff und seine Kollegen sind Experten für das Immobilienrecht auf Mallorca und garantieren die professionelle Betreuung und Abwicklung Ihres Immobilienkaufs. Dazu gehört, dass vor der Beurkundung das Grundbuch eingesehen wird, um Klarheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse zu erlangen. Selbstverständlich wird die Liegenschaft auch auf etwaig vorhandene Belastungen wie Hypotheken, Pfändungen, Nutzungs- oder auch Wegerechte überprüft.

Das Immobilienrecht für Mallorca sieht nicht vor, dass für den Immobilienerwerb die notarielle Beurkundung zwingend erforderlich sein muss. Auch privat abgeschlossene Kaufverträge können rechtswirksam sein. Die notarielle Beurkundung ist aber aus Gründen der Beweisführung dringend anzuraten.

Dr. Stiff & Partner helfen Ihnen dabei, den Bedingungen des spanischen Immobilienrechts gerecht zu werden, wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen. Vereinbaren Sie gerne noch heute einen Beratungstermin.