{"id":171,"date":"2015-09-12T19:32:55","date_gmt":"2015-09-12T17:32:55","guid":{"rendered":"http:\/\/stiff2015.stiff.es\/?page_id=171"},"modified":"2025-11-28T14:50:15","modified_gmt":"2025-11-28T13:50:15","slug":"erben-und-vererben-von-spanienimmobilien","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.stiff.es\/en\/erben-und-vererben-von-spanienimmobilien\/","title":{"rendered":"Erben und Vererben von Spanienimmobilien"},"content":{"rendered":"

IMMOBILIENERWERB DURCH (VORWEGGENOMMENE) ERBSCHAFTEN<\/h3><\/span>
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Von Dr. Manuel Stiff, spanischer Abogado und deutscher Rechtsanwalt mit B\u00fcros in Palma<\/a> und M\u00fcnster.
\nDie rechtlichen und steuerlichen Fragen<\/a> stellen sich anl\u00e4sslich einer Erbschaft \u00e4hnlich wie beim Erwerb einer Immobilie. Das spanische Notariats- und Grundbuchwesen ist sehr unterschiedlich zum heimatlichen. Vor allem bedarf es zur Eintragung des Erben im Grundbuch der notariellen Erbschaftsannahme. Erst dann kann der Erbe z.B. verkaufen. Es sind also Besonderheiten wie diese, die es in Nordeuropa meist nicht gibt, aber im Rahmen der Abwicklung des Erbfalles zwingend zu beachten sind, obgleich eigentlich heimisches Erbrecht anzuwenden ist. Die spanische (Ferien-) Immobilie geht im Falle einer Erbschaft auf die Erben \u00fcber (\u00a7 1922 BGB). Die erbrechtliche, grundbuchrechtliche und steuerrechtliche Fragen richten sich einmal nach heimischem und einmal nach spanischem Recht. Bei einem deutschen Erblasser z.B. gilt zwar ausschlie\u00dflich deutsches Erbrecht (Art. 25 EGBGB und Art. 9 Nr. 8 C\u00f3digo Civil). Damit ist der scheinbar einfache Fall einer Immobilienerbschaft in Spanien<\/a> aber nicht gel\u00f6st. Denn will der deutsche Erbe nun das erworbene Grundst\u00fcck auf seinen Namen umschreiben lassen, so muss er die nach spanischem Recht zwingende notarielle Erbschaftsannahme erkl\u00e4ren. Der Notar bewirkt jedoch damit anders als deutsche Notare nicht automatisch auch die Grundbuchumschreibung. Aus diesen Gr\u00fcnden ist Vorsicht geboten. Hier kann, wie beim Immobilienerwerb<\/a> selbst, durch den Notar per Fax dem Grundbuchamt die Tatsache der Erbschaft mitgeteilt werden (asiento de presentaci\u00f3n), was eine 10 bis 60t\u00e4gige Sperrfrist (\u00e4hnlich einer Vormerkung) ausl\u00f6st. Unumg\u00e4nglich ist die Eintragung der Erbschaftsannahme auch dann, wenn die Immobilie danach verkauft werden soll und der Erwerber eine Bankenfinanzierung f\u00fcr den Kaufpreis ben\u00f6tigt. Die Banken verlangen n\u00e4mlich, dass zun\u00e4chst die Erbschaft im Grundbuch eingetragen ist, bevor sie eine Hypothekenfinanzierung f\u00fcr den K\u00e4ufer bewilligen. Damit der Grundbucheintrag gesichert wird, m\u00fcssen auch Erben eine N.I.E.-Nummer (n\u00famero de identificaci\u00f3n de extranjero) beantragen. Ohne Zahlung der Erbschaftssteuern findet die Umschreibung n\u00e4mlich nicht statt. Und ohne eine N.I.E.- Nummer k\u00f6nnen die Steuern nicht fristgerecht bezahlt werden. Der Erhalt dieser Nummer dauert mitunter einen Monat.<\/p>\n<\/div>

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SPANISCHE UND DEUTSCHE ERBSCHAFTSSTEUERN<\/h3><\/span>
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Die Erbschaft f\u00fchrt dazu, dass Erbschaftssteuern innerhalb eines halben Jahres ab dem Todestag bezahlt werden m\u00fcssen. Das kann ohne vorherige Erbschaftsannahme geschehen. Meist wird allerdings erst diese Erkl\u00e4rung abgegeben, dann die Steuerzahlung vorgenommen. Wer die Erbschaftssteuern nicht innerhalb der Frist zahlt, muss mit erheblichen S\u00e4umniszuschl\u00e4gen rechnen. Grunderwerbsteuern fallen nicht zus\u00e4tzlich an. Weil ein Doppelbesteuerungsabkommen in Bezug auf Erbschaftssteuern fehlt, m\u00fcssen grunds\u00e4tzlich auch die Erbschaftssteuern in beiden L\u00e4ndern parallel, also doppelt, bezahlt werden. Es gilt nur die Anrechnungsmethode, d.h. die niedrigeren Steuern werden bei den h\u00f6heren Steuern angerechnet. In der Regel sind in Spanien die Erbschaftssteuern erheblich h\u00f6her – dies, weil auch f\u00fcr Kinder als Regelerben nur ein Freibetrag in H\u00f6he von ca. 16.000 \u20ac vorgesehen ist, w\u00e4hrend in Deutschland ein Freibetrag von 400.000 \u20ac gilt. Ohne Verwandtschaftsgrad entf\u00e4llt auch der spanische Freibetrag. Selbst kleine Verm\u00f6gen werden besteuert, w\u00e4hrend dies in Deutschland nicht der Fall ist. Die spanische Erbschaftssteuer betr\u00e4gt selbst bei Kindern mit einem zu besteuerndem und in Spanien belegenen Verm\u00f6gen von nur 120.000 \u20ac 16,15 % also 15.606 \u20ac , bei 400.000 \u20ac liegt der Prozentsatz bei 25,5 % und die Steuer betr\u00e4gt 80.655 \u20ac. Ab etwa 800.000 \u20ac Verm\u00f6gen betr\u00e4gt der Steuersatz dann konstant 34 %. Weiter erh\u00f6ht sich der Steuersatz, wenn der Erbe Vorverm\u00f6gen in Spanien hat. Im Erbfall ist aber den Erben der Wert der Immobilie meist unbekannt. Es werden dann oft anstatt dem vorgeschrieben Marktwert (valor real), der Katasterwert mit 2 multipliziert und als wahrer Wert und damit als Besteuerungsgrundlage angegeben. Der Katasterwert liegt aber unter dem Verkehrswert, also kann das Finanzamt den Verkehrs- und Besteuerungswert ermitteln und festlegen. Dann werden Nachschl\u00e4ge erhoben, die sehr hoch sein k\u00f6nnen. Neben der Erbschaftssteuer f\u00e4llt auch die sogenannte plusvalia, die gemeindliche Wertzuwachssteuer an.<\/p>\n

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LAUFENDE STEUERN BEIM HALTEN DER IMMOBILIE<\/h3><\/span>
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Ist man einmal Eigent\u00fcmer der ererbten Immobilie geworden, so hat man j\u00e4hrlich die Grundsteuer (I.B.I.) zu zahlen. Daneben fallen in Spanien nun die wieder eingef\u00fchrten Verm\u00f6genssteuern und die Einkommenssteuern auf die Immobiliennutzung an.<\/p>\n<\/div>

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VORSORGE und ERBRECHT<\/h3><\/span>
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Weil das geschilderte Verfahren kompliziert ist, sollte man sich fachkompetent beraten lassen. Durch die Beratung in beiden Rechten (Heimatrecht und spanisches Recht) und im Erb- und Steuerecht besteht die M\u00f6glichkeit, nicht nur den Erwerb einer Spanienimmobilie, sondern auch die Erbschaftsannahme mit pr\u00e4ventiven erbschaftssteuerrechtlichen Fragen zu verbinden.<\/p>\n<\/div>

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UMSCHREIBUNGEN UNTER LEBENDEN \/ NIE\u00dfBRAUCHSRECHT<\/h3><\/span>
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Um die hohe Erbschaftssteuer zu vermeiden, k\u00f6nnen Umschreibungen des Grundbesitzes unter Lebenden get\u00e4tigt und ein lebenslanges Wohnrecht f\u00fcr die Eltern vorbehalten werden. Eine Schenkung n\u00fctzt hingegen nichts, da die Schenkungssteuer identisch mit der Erbschaftssteuer ist, aber nicht einmal ein Freibetrag bewilligt wird. Eine Umschreibung unter Lebenden ist nicht kostenlos, mindert aber die steuerliche Belastung. Wissen sollte man, dass selbst ein Nie\u00dfbrauchsrecht pf\u00e4ndbar ist (das Wohnrecht, derecho de habitaci\u00f3n nicht) und der potentielle Erblasser und Nie\u00dfbraucher nun von seinen Kinder abh\u00e4ngig ist und nicht mehr frei verkaufen kann. Weil manchmal die liebsten Kinder die Angewohnheit haben, die b\u00f6sesten Ehegatten zu heiraten, sind famili\u00e4re Konflikte m\u00f6glich. Die Kinder k\u00f6nnen den Eltern eine dem deutschen Recht unterworfene unwiderrufliche \u201eR\u00fcck\u00fcbertragungs-Vollmacht\u201c geben. Damit ist viel erreicht und ein Verkauf idR m\u00f6glich.<\/p>\n<\/div>

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DEUTSCHE NOTARIELLE VOLLMACHTEN<\/h3><\/span>
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Eine dem deutschen Recht unterstellte notarielle Vollmacht kann \u00fcber den Tod hinaus wirksam sein. Nach spanischem Recht hingegen erl\u00f6schen Vollmachten automatisch mit dem Tod des Vollmachtgebers\/Erblassers (Art. 1732 Nr.3, Art. 1718 II C\u00f3digo Civil). Es kann hier ein Grenzbereich zwischen nordeurop\u00e4ischem und spanischem Recht entstehen, der im Individualfall erhebliche Vorteile bieten kann, aber auch Risiken enth\u00e4lt.<\/p>\n<\/div>

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VERJ\u00c4HRUNG DER ERBSCHAFTSSTEUERN?<\/h3><\/span>
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Es gibt einige Altf\u00e4lle, in denen die Erben auf eine Umschreibung verzichtet hatten, nachdem der Erblasser verstorben war. In diesem Fall kann es passieren, dass die Deklarationsfrist von sechs Monaten abl\u00e4uft, ohne dass die Steuern bezahlt wurden. Wird sie verpasst, drohen S\u00e4umniszuschl\u00e4ge. Es ist nicht ratsam einfach abzuwarten, weil steuerrechtliche Konsequenzen drohen, die kaum absehbar sind. Es gilt vielmehr pr\u00e4ventiv und vorausschauend zu handeln und zu gestalten, bevor der Erbfall eintritt. Die sich an die Erkl\u00e4rungsfrist anschlie\u00dfende Verj\u00e4hrungsfrist von vier Jahren (insgesamt also 4 1\/2 Jahre), kann aber nach Art. 25 II spanisches Erbschaftssteuergesetz und nach Ansicht vieler spanischer Finanz\u00e4mter (die gegenteilige Ansicht wird auch vertreten), erst zu laufen beginnen, wenn das Finanzamt auch vom Erbfall Kenntnis hat und sein Besteuerungsrecht aus\u00fcben kann, wenn die Erben schon nicht im Selbstversteuerungsverfahren die Erbschaftssteuererkl\u00e4rung fristgerecht abgegeben haben.<\/p>\n<\/div>

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UMWANDLUNG DES VERM\u00d6GENS IN EINE S.L.-GESELLSCHAFT<\/h3><\/span>
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Es kann sich anbieten, die Immobilie in eine nicht aktive Gesellschaft (sociedad inactiva, spanische GmbH (<\/p>\n<\/div>

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[Familien-]-S.L.)) oder auch nordeurop\u00e4ische GmbH oder AG einzulegen oder umzuwandeln. Neben dem Effekt, dass der Eigent\u00fcmer dann nicht namentlich im Grundbuch steht, kann auch der Erbfall so relativ flexibel geregelt werden bzw. die Erbschaftssteuern ins Heimatland \u201egezogen\u201c werden. Zumindest nach deutschem Schenkungssteuerrecht k\u00f6nnen Kinder alle zehn Jahre den Freibetrag von 400,000 \u20ac durch eine Geldschenkung aussch\u00f6pfen und sich alle zehn Jahre von ihren Eltern mit dem geschenkten Geld Gesellschaftsanteile der S.L. in Spanien erwerben, ohne dass Steuern anfallen. Nach spanischem Schenkungssteuerrecht gibt es allerdings keine Schenkungssteuerfreibetr\u00e4ge.<\/p>\n<\/div>

DEUTSCHES UND\/ODER SPANISCHES TESTAMENT<\/h3><\/span>
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Das Errichten eines Testaments beim spanischen Notar ist, bis auf Ausnahmen, unn\u00f6tig und verursacht nicht selten wegen Widerspr\u00fcchlichkeiten zu einem deutschen Testament Probleme. Es gibt allerdings Ausnahmen, bei denen es sinnvoll ist, ein spanisches Testament, welches sich ausschlie\u00dflich auf in Spanien belegenes Verm\u00f6gen bezieht, zu errichten. Hier muss allerdings eine Beratung vorausgehen und eine Abstimmung mit dem deutschen Testamentstattfinden.
\nAb dem Jahre 2012 will die Europ\u00e4ische Union das Erbrecht vermeintlich vereinheitlichen. Dies f\u00fchrt dann dazu, dass der letzte st\u00e4ndige Aufenthaltsort, bei Ferienimmobilienbesitzern in Spanien eben h\u00e4ufig Spanien, dazu f\u00fchrt, dass spanisches Erbrecht gelten w\u00fcrde. Dies h\u00e4tte zum Teil fatale Folgen. Man kann nur jedem raten, in Spanien errichtete \u00e4ltere Testamente einer \u00dcberpr\u00fcfung schnellstm\u00f6glich zu unterwerfen und k\u00fcnftig einem zu errichtenden Testament immer eine Rechtswahlklausel voranzustellen, nach dem Motto: \u201eDer Testamentserrichter Herr Mustermann w\u00e4hlt das deutsche Recht als das ausschlie\u00dflich auf dieses Testament anwendbare Recht und w\u00e4hlt ebenso einen deutschen Gerichtsstand als ausschlie\u00dflichen Gerichtsstand f\u00fcr die Kl\u00e4rung von Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Auslegung dieses Testamentes\u201c. Mit einer solchen Klausel d\u00fcrfte man nach dem jetzigen Kenntnisstand der Absichten der Europ\u00e4ischen Union den alten Zustand wieder erreicht haben. Allerdings in Ausnahmef\u00e4llen kann auch das spanische Recht Vorteile bieten. Es ist hier in jedem Fall eine individuelle Beratung erforderlich.
\nDie Gestaltung spart Geld. Das sp\u00e4tere Abwarten kann hingegen viel Geld kosten.<\/p>\n

von Dr. Manuel Stiff<\/strong><\/p>\n<\/div>

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